最高人民法院（2021）最高法民终534号民事判决认为，以商用为目的购买房屋并支付全部价款的购房者对房屋享有足以排除执行的民事权益，优先于抵押权。该判决书荣获第五届全国法院“百篇优秀裁判文书”，具有示范性，极具参考性。

基本事实

2010年1月29日，董玉容与英泰公司签订《商品房买卖合同》，约定董玉容购买英泰公司开发建设的位于怀化市迎丰西路英泰国××楼××层××号商铺，即英泰国际二期2栋1-05号，建筑面积35.48平方米，总价款2199050元。2010年1月29日，董玉容向英泰公司支付首付款1369050元。2012年3月14日，董玉容与英泰公司再次就购买案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价变更为2165850元，余款796800元于2012年3月14日前付清，于2012年6月30日前交付房屋；合同还明确项目地块土地规划用途为商业服务业，土地使用权自2008年8月3日至2048年8月2日。同日，董玉容将余款796800元支付给英泰公司。2013年5月9日，英泰公司向董玉容交付案涉房屋。但案涉房屋开发建设完成后，英泰公司未按合同约定为董玉容办理房屋变更登记手续。

2013年1月24日，英泰公司向湖南信托公司借贷信托贷款9800万元。2013年5月23日，因英泰公司无力偿还该信托贷款本金，湖南信托公司与华融湖南分公司、英泰公司签订《债权转让协议》，湖南信托公司将其对英泰公司享有的9800万元不良债权转让给华融湖南分公司；2013年5月27日，英泰公司以其位于怀化市鹤城区××路的“英泰国际”项目二期未售商业房地产（面积为2803.8平方米）在建工程及其分摊的土地（包括案涉房屋）为上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押登记证号为怀房建鹤城字第3××3号。

2014年9月19日，华融湖南分公司向湖南高院起诉，要求英泰公司等履行上述《债权转让协议》及相关协议约定的义务。在该案诉讼过程中，英泰公司向法院提交了董玉容与英泰公司签订的《商品房买卖合同》及收款收据，以证明案涉房屋在办理抵押登记前已出卖，华融湖南分公司对该房屋不能享有优先受偿权，并在庭审中提出，应通知董玉容作为利害关系人参加诉讼。湖南法院对上述证据未予采信，也未通知董玉容参加该案诉讼。2015年7月21日，一审法院作出（2015）湘高法执协字第22号协助执行通知书，查封了上述抵押房产。

2014年12月12日，湖南高院作出（2014）湘高法民二初字第32号民事判决，判决英泰公司向华融湖南分公司偿还债务9800万元等，未按期履行清偿义务的，华融湖南分公司有权以英泰公司已办理抵押登记的房产及相应土地使用权作为抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。双方均未上诉，该判决生效。华融湖南分公司向湖南高院申请强制执行。2017年8月21日，湖南高院作出（2015）湘高法执字第22号拍卖公告，拟拍卖（2014）湘高法民二初字第32号民事判决所确定华融湖南分公司享有优先受偿权的包括案涉房屋在内的英泰国际的多项房产，董玉容不服，向湖南高院提出执行异议，湖南高院裁定驳回董玉容的异议请求。

董玉容遂向湖南高院提起案外人执行异议之诉（本案诉讼）

一审另查明，湖南省怀化市中级人民法院于2018年6月5日作出（2018）湘12破申1号民事裁定，受理英泰公司的重整申请；2019年11月16日作出（2018）湘12执204号之一执行裁定，以英泰公司已进入破产重整程序为由，裁定中止（2014）湘高法民二初字第32号民事判决第一、二、三、四、五项判决的执行。

争议焦点

董玉容诉称：案涉房屋应属董玉容所有，英泰公司无权将案涉房屋抵押给华融湖南分公司，人民法院应解除对案涉房屋的查封并停止执行。董玉容在案涉房屋被查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同，支付了全部价款，并实际占有案涉房屋，足以证明案涉房屋属董玉容所有。英泰公司无权将案涉房屋抵押给华融湖南分公司，且该房屋也不符合在建工程抵押的条件。未办理过户登记并非董玉容的过错，不论（2014）湘高法民二初字第32号民事判决的优先受偿权是否成立，该优先受偿权也不能对抗董玉容的买受人权利，符合排除强制执行的条件。

华融湖南分公司辩称：（1）虽然董玉容与英泰公司签订了商品房买卖合同，但董玉容未主动行使自己的权利，未及时办理预告登记，其自身存在过错。（2）华融湖南分公司与英泰公司对案涉房屋办理的是在建工程抵押，英泰公司向董玉容交付案涉房屋时，该案涉房屋还不具备交付的条件。（3）案涉房屋属于商铺，且董玉容举证证明已实际作为商铺出租给案外人使用，因此本案不能排除对案涉房屋的强制执行。

裁判观点

湖南高院（一审法院）认为，本案董玉容能否排除强制执行的关键在于其对案涉房屋所享有的民事权益是否优先于华融湖南分公司的抵押权。

第一，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，但该特别规定仅限于购买房屋用于居住并已支付全部或者大部分房款的商品房消费者，一般房屋的买受人，不适用上述规定。本案中，董玉容购买的案涉房屋系商业门面，并非居住之用，故根据上述司法解释的规定，不能排除人民法院的强制执行。因此，董玉容对案涉房屋享有的民事权益不属于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的可以优先于抵押权优先受偿的法定例外情形，不能据此排除人民法院的强制执行。

第二，关于抵押权效力问题。华融湖南分公司对案涉房屋所享有的抵押权，系经抵押登记并由人民法院生效判决所确认的，在抵押登记未经注销或者生效判决未被法定程序撤销前，其抵押权当然有效。董玉容对华融湖南分公司优先受偿权的异议，不属于本案执行异议之诉的审理范围。

综上，华融湖南分公司对案涉房屋所享有的经登记并由人民法院生效判决确定的抵押权，对于董玉容所享有的民事权益具有优先性。董玉容对案涉房屋所享有的民事权益不能排除人民法院的强制执行，其权益可以在破产程序中依法主张。综上所述，董玉容的诉讼请求不能成立。

最高人民法院（二审法院）认为，本案为案外人执行异议之诉，根据当事人的上诉主张和答辩理由，本案主要的争议焦点问题是，董玉容对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。

《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人董玉容对案涉房屋提出的异议符合该条司法解释规定的情形。

第一，根据本院庭审中查明的事实，2010年1月29日，董玉容与怀化中地置业有限公司（后更名为英泰公司）就董玉容购买其开发建设的位于怀化市迎丰西路英泰国××楼××层××号商铺签订了《商品房买卖合同》，即英泰国际二期2栋1-05号房的《商品房买卖合同》；2012年3月14日，董玉容与英泰公司再次就购买案涉房屋签订《商品房买卖合同》。该前后两份书面合同是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且没有证据证明其存在虚假伪造等违法情形，应认定为合法有效合同。2015年7月21日，一审法院作出（2015）湘高法执协字第22号协助执行通知书，查封了包括案涉房屋在内的抵押房产。故在案涉房屋被查封之前，董玉容与英泰公司之间已就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。

第二，董玉容庭审中提交了《英泰国际交房流程表》《英泰国际物业管理合同》《业主公约》《英泰国际消防安全责任书》等证据，以及表明董玉容交纳案涉房屋物业管理费用479元的“怀化英泰物业服务有限公司收款收据”，以证明交房时间为2013年5月9日，英泰公司在庭审质证时，对上述证据和交房时间表示认可。故董玉容在法院查封案涉房屋之前已合法占有该房屋。

第三，在2010年1月29日签订《商品房买卖合同》后，董玉容通过银行转账、刷卡等方式支付了首付款1369050元，英泰公司出具收款收据。2012年3月14日再次签订《商品房买卖合同》后，董玉容将购买案涉房屋的余款796800元一次性付清，总价款为2165850元，同日，还支付了房屋办证费用87669元、两证代办费4332元、房屋维修基金43317元。故董玉容已按照购买案涉房屋合同的约定支付了全部价款。

第四，按照董玉容与英泰公司签订的《商品房买卖合同》约定，英泰公司对案涉房屋负有办理房屋变更登记手续的义务，但是英泰公司未按约定履行变更登记的义务，却在向董玉容交付案涉房屋的18天后，将包括案涉房屋在内的《商品房预售许可证》（证号：怀房售许字（2011）第0067号）项下2803.81平方米房产为华融湖南分公司办理了抵押登记。故案涉房屋非因董玉容自身原因未办理过户登记。

综上所述，董玉容在华融湖南分公司因金钱给付之债的执行案中提出排除执行的异议，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有的实体权利应当依法予以保护。

在执行法院依法查封案涉房屋之前，董玉容的购房行为完成在先，英泰公司、华融湖南分公司以房抵押的行为在后。英泰公司在取得案涉房屋交易对价后又抵押给他人的行为，是违约行为。华融湖南分公司庭审中未能举证证明其在设定抵押权时，按照行业规范的惯常做法对抵押物的现状进行核查，对董玉容购买并占有的案涉房屋进行抵押，未尽应有的审慎注意义务。董玉容在先签订购房合同、支付购房对价、合法占有案涉房屋、没有办理产权变更登记系因“英泰国际综合楼（1-5层）项目”未完成竣工验收、英泰公司未依合同约定履行办理产权证照义务所致，董玉容客观上无过错；华融湖南分公司设立抵押在后，董玉容没有应尽注意义务而未尽的问题，主观上亦无过失。董玉容在完成购房缔约及履约时没有过错，不应因合同相对人与第三人对其合法取得财产设立抵押的共同过错，而承担财产遭受侵害的责任和后果。英泰公司和华融湖南分公司未经案涉房屋在先权利人的同意，在后设立抵押，破坏了市场交易秩序，侵犯了他人财产权利，有违民事主体从事民事活动应当秉持诚实、恪守承诺的原则。

滥用优先权否定抵押制度，与滥用抵押制度破坏市场正常交易秩序，其危害是相同的。实践中时常发生开发商或销售商利用信息不对称、卖方市场的优势地位，从事一房二卖、卖后抵押、欺诈贷款、卷款跑路等坑害购房者的违法乃至犯罪活动，这种扰乱社会经济秩序的情形应当依法予以遏制；同时，应当通过个案司法使购房者的合法权益得到公平合理的救济。由于物权法公示制度与房地产开发、销售的行政登记制度脱节的问题长期存在，使得购房者在履行完购房全部义务后，不能及时公示物权变动的状态，此时，合法占有可以作为公示的形式证明物权交付的结果，这在《执行异议和复议规定》第二十八条第二项的规定中已经得以体现。本案中，董玉容购买并占有案涉房屋、履行了合同及法定义务，没有过错，依法应当确认并保护其对案涉房屋所享有的物权期待权。

综上，董玉容的上诉请求及理由部分成立，其对案涉房屋享有物权期待权，本院依法予以确认，其要求解除对案涉房屋的查封并停止执行的诉讼请求，依法予以支持。

附：最高人民法院（2021）最高法民终534号民事判决书（全文）