2022年连云港法院金融审判典型案例

案例5

房屋抵押权自抵押预告登记之日起设立

【基本案情】

2020年4月24日，相某某、杜某某因购买期房共同向某银行贷款人民币460000元。借贷双方签定了《个人购房担保借款合同》、借款借据，相某某、杜某某以其购买的期房做抵押担保，并办理了房屋抵押预告登记手续。合同签订后银行依约发放了贷款。至2022年4月14日，相某某、杜某某尚欠银行贷款本金443529.61元、利息14583.63元。经银行工作人员多次催收，相某某、杜某某未履行还款义务。银行起诉要求相某某、杜某某偿还剩余贷款本金443529.61元及利息等，并对相某某、杜某某所有的案涉房屋享有优先受偿权。

【裁判结果】

江苏省灌南县人民法院经审理认为，涉案房屋已于2021年5月25日办理不动产权首次登记，且不存在预告登记失效的情形。应当认定抵押权自预告登记之日起设立,某银行对案涉房屋依法享有优先受偿权。遂判决，相某某、杜某某向银行偿还贷款本金443529.61元及利息等；银行对相某某、杜某某名下的案涉房屋享有优先受偿权。

【典型意义】

司法实践中，期房贷款交易购房人逾期后，银行起诉要求实现抵押权的诉求往往无法得到支持，这一现象导致期房贷款交易处于不安全的状态，银行的合法权益无法得到保护。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后,预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿,经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形,导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持;经审查已经办理建筑物所有权首次登记,且不存在预告登记失效等情形的,人民法院应予支持,并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

根据上述条款规定，抵押权预告登记权利人是否享有优先受偿权，应当审查是否已经办理建筑物所有权首次登记及是否存在预告登记失效等情形。

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