一、庆丰公司与孙丹丹等买卖纠纷一案中，法院于2015年4月查封了孙丹丹所有的房屋一套，领运公司以系诉争房屋的所有权人为由，提出执行异议，法院驳回其异议请求，领运公司遂提起了诉讼。

二、另查明，孙丹丹于2014年12月与领运公司签订了《商品房买卖合同》，约定，以银行按揭贷款方式购买领运公司开发的房屋一套（即案涉被查封房屋）。领运公司为购房贷款提供连带保证责任。

三、后又签订《补充合同》，约定，若孙丹丹未按期偿还银行贷款，致使领运公司承担保证责任而造成损失的，领运公司有权解除合同，并将房屋收回另行出售。后孙丹丹逾期还贷，领运公司以解除了合同。

四、最高院审理认为，人民法院查封后法律并未禁止与被执行人存在交易关系的相对人因交易标的物被查封而不得行使合同权利。因此，领运公司有权依照合同约定行使解除权。

五、案涉商品房买卖合同解除后，领运公司作为诉争房屋的开发企业，其系诉争房屋的所有权人，领运公司有权诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，排除执行，同时孙丹丹对领运公司享有的已付购房款项返还请求权。

商品房因买受人作为被执行人而被法院预查封后，开发商有权根据商品房买卖合同的约定行使解除权。当商品房买卖合同解除后，若开发商已经返还购房款，其有权据此排除普通债权人的执行，解除预查封措施；反之，开发商则不能排除执行。

在商品房买卖中，购房人通过银行按揭贷款的方式支付购房款是实践中最常见的交易方式。但在该种贷款方式下，通常在购房人取得房屋所有权证和办妥抵押登记之前，银行会要求开发商为购房人的贷款提供阶段性担保。在此期间，若购房人因与他人的债权债务关系导致商品房被预查封的，易使得开发商陷入“房财两空”的境地。此时，若开发商主张解除商品房买卖合同，能否排除购房人的债权人对该商品房的强制执行措施？

司法实务中对于上述问题主要存在以下观点：第一种观点根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”即在后的生效法律文书，对在先设立的预查封并无拘束力，因此，预查封期间开发商解除合同的，并不能排除执行。目前该观点在司法审判中及地方法院出台的解释中均有显现。但理论界有观点认为，上述26条针对的是查封，预查封并不完全等同于查封。若仅以案外人依据的另案生效法律文书作出的时间概论，开发商将陷入进退两难的局面：商品房买卖合同解除后，开发商无法通过解除预查封收回商品房，同时还负有返还购房款的义务，且其向银行承担保证责任的所有代偿款项只能以追偿的方式主张，这对开发商显失公平。

第二种观点则认为上述第26条的核心词为排除执行，其适用的另案生效法律文书实为否定执行行为的另案生效法律文书，本质为权利之间的矛盾和冲突。而查封被执行人购买第三人之物时，法律是否限制被执行人与第三人之间的合同解除就成为问题的关键，如直接限制合同解除，那么我们可以视合同解除的法律效果为否定现有的执行措施，如不限制合同解除，那么合同解除的法律效果即为执行措施效力的自然延续。在我国现行法律框架下，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，而法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。非因法定事由则不能剥夺房屋出卖人的合同解除权。

因此，在预查封期间，如果涉案商品房买卖合同被解除，房屋买受人不再享有相应的物权期待权，预查封就丧失了事实与法律基础，房屋出卖人有权向人民法院申请解除预查封，排除执行，该观点在目前的司法审判中多被采用。另外亦可参照九民会议纪要的观点，商品房买卖合同系双务合同，在开发商解除商品房买卖合同后，开发商负有将购房款的本金及利息返还购房人的法定义务。据此，只有在开发商已经返还购房款的情况下，才享有排除普通债权人的执行、解除预查封措施的民事权益，否则则不能排除执行。九民纪要的观点，似乎更符合利益平衡原则，同时也更能调和开发商与执行申请人的利益冲突。