裁判要旨

　　当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保的，因该合同并非以取得案涉房屋所有权为目的，案外人（房屋买受人）不是真实购房人，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的实质要件，不能排除新债权人对案涉房屋的强制执行。

案情简介

　　①2002年，华风房地产公司与北亚公司就哈尔滨市华风国际商城等项目达成合作协议，约定北亚公司以土地出资并收取定额回报，华风房地产公司负责开发建设、资金投入及销售，相关事宜可使用北亚公司名义与印鉴。

　　②2002年1月至5月间，华风房地产公司向华风家俱公司借款2212万元。为保障借款资金安全，2003年8月，华风家俱公司通过华风房地产公司就华风国际商城项目B2栋两套房屋（以下简称“案涉房屋”）签订两份《商品房买卖合同》，以融资总额为购房款总额，北亚公司加盖公章。

　　③2005年11月，华风房地产公司向华风家俱公司出具《承诺函》：如一年内仍无法还款，华风家俱公司有权直接履行商品房买卖合同。2005年12月，各方签订《房屋移交书》，将案涉房屋交付给华风家俱公司使用。

　　④2006年4月，北亚公司与华风房地产公司签订《协议书》约定：北亚公司同意将案涉房屋以签订商品房销售合同的形式提供担保。如在2006年年底之前将借款偿还完毕，华风房地产公司解除上述售房合同。后案涉房屋在房产部门办了预售登记。

　　⑤2006年11月30日，首旅集团因与北亚公司合同纠纷，仲裁保全（查封）了北亚公司包括案涉房屋在内的财产和在建工程。2007年4月10日，北京仲裁委员会作出仲裁裁决，北亚公司应向首旅集团支付的款项共计757382970元。

　　⑥2007年4月28日，北亚公司与华风家俱公司签订《关于履行〈商品房销售合同〉谅解备忘录》，北亚公司同意将案涉房屋按目前在建工程现状过户（交付）给华风家俱公司，华风家俱公司正式放弃对北亚公司返还借款的主张。

　　⑦2018年10月，在执行仲裁裁决中，华风家俱公司（案外人）以案涉房屋已签订合法有效的书面买卖合同为由提出执行异议，执行法院（黑龙江高院）作出执行裁定：中止对案涉房屋的执行。

　　⑧首旅集团（申请执行人）不服，提起本案执行异议之诉，请求准许执行案涉房屋。黑龙江高院一审判决，华风家俱公司（案外人）符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，可排除首旅集团（申请执行人）对案涉房屋的强制执行。

　　⑨首旅集团（申请执行人）上诉。最高法院二审认为，华风家俱公司（案外人）并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的要件实质，不能排除对案涉房屋的执行；故二审改判，撤销黑龙江高院一审判决，准许首旅集团（申请执行人）对案涉房屋的执行。

实务指南

　　①当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保的，在债务未能清偿前，房屋尚登记在债务人名下，属于其责任财产。当债务人（如开发商）资金链暴雷，N家债主追债时，其名下房屋就成了唐僧肉，人人都想要吃一口。但僧多粥少，总得有个先来后到。本案中，新债权人首旅集团（申请执行人）与老债权人华风家俱公司（案外人）就上演了一场激烈的房屋争夺战。华风家俱公司占了“天时”，放贷有房屋作保，早早就签订了《商品房买卖合同》；而首旅集团占了“地利”，率先拿到仲裁裁决，进入执行程序，并盯上了案涉房屋。究竟房落谁家？房屋争夺战历经三个阶段：一是华风家俱公司（案外人）提起了案外人执行异议，并获得黑龙江高院的支持，中止对案涉房屋的执行。二是首旅集团（申请执行人）不服，根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起异议之诉，但黑龙江高院一审依然判决，华风家俱公司（案外人）可排除对案涉房屋的执行。三是首旅集团一路不服，提起上诉；现最高法院认为“天时不如地利”，华风家俱公司（案外人）并不符合排除案涉房屋执行的法定条件，并二审改判，准许首旅集团（申请执行人）执行案涉房屋。

　　②本案中，面对华风家俱公司（案外人）排除案涉房屋执行的阻击，首旅集团（申请执行人）推进执行的诉讼策略分为二个层次：一是先否定华风家俱公司（案外人）主张的借款事实的真实性，属于虚构事实并规避执行，自然不能排除案涉房屋的强制执行；二是退一步讲，若借款事实是真实的，那么《商品房买卖合同》的性质也是为借款提供担保，并非真实的房屋买卖，不能排除案涉房屋的强制执行。最高法院综合本案证据，认为华风家俱公司（案外人）异议主张的借款属实，且进一步构成当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保。笔者认为，首旅集团（申请执行人）先否定借款事实的真实性，有助于倒逼华风家俱公司（案外人）积极举证，将房屋买卖与民间借贷的关系，将《商品房买卖合同》签订的来龙去脉弄得一清二楚；接着再拿出杀手锏，主张《商品房买卖合同》名为房屋买卖实为借贷担保，华风家俱公司（案外人）不符合法定条件，不能排除对案涉房屋的强制执行。为推进对房屋的执行，首旅集团（申请执行人）在事实与法律上打出了连环掌，布局精妙。

　　③本案中华风家俱公司（案外人）请求排除对登记在北亚公司名下房屋的强制执行的，根据《民诉法解释》第三百一十三条的规定，应就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，包括所有权或无过错房屋买受人物权期待权。最高法院司法解释对案外人取得“无过错房屋买受人物权期待权”的法定条件有明确的规定，早年适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释〔2004〕15号】第十七条，近年普遍依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】二十八条（或第二十九条商品房消费者）予以判断。且当前司法实务中，案外人执行异议之诉的法定条件与审查标准可参照执行异议复议相关规定。

　　④本案中最高法院一锤定音，当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保的，因该合同并非以取得案涉房屋所有权为目的，案外人不是真实购房人，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】第二十八条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的实质要件，不满足“无过错房屋买受人物权期待权”的保护条件，并不能排除案涉房屋的强制执行。笔者认为，当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保的，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，双方之间依然为民间借贷关系，且债务届期未获清偿的，债权人可申请法院拍卖房屋以还债；其在法学理论上属于“后让与担保”。特别注意，法院判断当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保的时间节点为法院采取保全查封房屋之时，在法院保全查封房屋之后再签订房屋买卖合同的债权人当然无权排除对房屋的强制执行，且有规避执行的嫌疑。此时老债权人对案涉房屋只享有纯债权，其与新债权人属于同一法律地位，并无优劣之分，且因新债权人已抢先进入强制执行，更是取得对案涉房屋的优先处置权，老债权人并不能排除对房屋的强制执行。另就债权人借款资金的安全保障力度而言，传统的房屋抵押担保要强于“后让与担保”这一非典型担保，在司法实务中，老债权人作为房屋抵押权人，也只就房屋变价款享有优先受偿权，而不能排除新债权人对房屋的强制执行；故举重以明轻，老债权人作为非典型担保权人，更不能排除新债权人对房屋的强制执行。

裁判理由

　　本院认为，本案的争议焦点有二：一是基于案涉房屋，华风家俱公司与北亚公司之间形成何种法律关系；二是华风家俱公司对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

　　（一）基于案涉房屋，华风家俱公司与北亚公司之间形成何种法律关系

　　结合首旅集团的上诉理由，其主要诉讼思路是先否定华风家俱公司主张的借款事实的真实性，并在此基础上进一步说明如果借款事实是真实的，那么案涉《商品房买卖合同》的性质也是为借款提供担保，并非真实的房屋买卖。据此，本院针对首旅集团的主要上诉理由分析如下：

　　1.华风家俱公司主张的22112825元借款关系是否存在。首旅集团主张，该款项往来账目并不完全发生于案涉项目联建之后；华风家俱公司提出执行异议时提交的付款凭证数额与本次诉讼中提交的汇款凭证数额不一致，与《承诺函》上记载的融资总额也不一致，结算单据存在疑点；华风家俱公司并不能确认与华风房地产公司之间是否存在借款合同（合意）。本院认为，诉争借款的转账时间发生在案涉《联建协议》签订之前，但并不能仅以时间在先即否定该款项与案涉项目建设融资款无关；首旅集团对华风家俱公司提交的汇票凭证以及《承诺函》中款项额度提出异议，但该异议并不否能定款项发生划转的事实；款项支付和到期还本付息是判断借款关系的两个基本要素，而是否存在借款合同并非判断借款法律关系是否成立的必要条件。首旅集团提出因华风家俱公司与华风房地产公司系关联公司，应当严格审查华风家俱公司一方提交的证据，但不能因此免除首旅集团关于否定诉争借款事实存在的证明责任。一审判决的认定是结合了华风房地产公司为投资案涉项目对外融资的事实以及与华风家俱公司之间发生借款的事实，还有案涉《联建协议》《合作开发协议》《协议书》以及北亚公司的认可等证据佐证，而不是仅有上述两家公司之间的银行转账凭证、往来资金结算单据和《承诺函》。本院对首旅集团提出的华风家俱公司与华风房地产公司之间不存在真实的借款关系这一上诉理由，不予支持。且结合本院二审认定的《协议书》及《备忘录》两份证据的内容，可以进一步印证华风家俱公司与华风房地产公司存在借款关系，一审法院该项认定事实清楚，本院予以维持。

　　2.基于案涉房屋，北亚公司与华风家俱公司之间是让与担保还是借款转变为购房款。首旅集团主张案涉《商品房买卖合同》的性质是为借款提供担保，应当适用《民间借贷司法解释》第二十四条规定进行审理认定。并且《备案录》的签订时间晚于人民法院对案涉房产的查封时间，北亚公司无权对案涉房产进行处分，以物抵债协议事实上也无法得到履行。华风家俱公司辩称，2003年8月签订《商品房买卖合同》，2005年12月移交房屋，2006年4月备案登记，2006年10月为他人保全申请提供担保，上述事实均发生在首旅集团申请查封之前。案涉《商品房买卖合同》系北亚公司、华风房地产公司、华风家俱公司的真实意思表示。并且根据案涉《承诺函》《房屋移交书》的记载，已将借款转变为购房款，而不是对借贷的担保。

　　从华风家俱公司角度而言，其主张与北亚公司形成商品房买卖合同关系的主要事实根据是签订了《商品房买卖合同》又办理联机备案登记手续；华风房地产公司向华风家俱公司所作《承诺函》；华风世贸广场指挥部、华风房地产公司、华风家俱公司及华风建筑公司B区项目部共同形成的《房屋移交书》等。经查，案涉借款事实发生之后，华风家俱公司与北亚公司签订《商品房买卖合同》，后又办理联机备案登记手续，但联机备案登记的法律意义是防止诉争房屋发生再次转卖的情形，并非认定交易性质的决定性因素。华风房地产公司单方出具的《承诺函》中明确记载“如一年内仍无法还款，贵公司有权直接履行商品房买卖合同”，即在案涉《商品房买卖合同》签订两年之后，华风房地产公司仍然承诺还款，而华风家俱公司并未提出异议。案涉《房屋移交书》并无北亚公司实际参加，华风家俱公司至今未证明北亚公司作为房屋移交方的事实。诉讼中，北亚公司认可华风房地产公司为投资案涉项目可对外进行借款以及为担保借款安全而签订房屋买卖合同，但对于将诉争借款转变为购房款的事实表示并未参与，并不知情。上述《房屋移交书》不能证明北亚公司与华风房地产公司、华风家俱公司将借款转变为购房款的合意。

　　从首旅集团角度而言，其主张案涉交易的法律性质系为借款提供担保的主要事实根据包括：1.华风房地产公司单方出具的《承诺函》已经说明华风房地产公司代表北亚公司承诺，如一年内无法还款，华风家俱公司有权直接履行房屋买卖合同；2.2006年4月10日签订的《协议书》亦说明华风房地产公司为筹集建设资金对外借款，北亚公司为提供担保，以将华风国际商场项目A1区、B2区、C1区（案涉房屋属于B2区）分别与债权人签订商品房销售合同的形式，办理了抵押；3.首旅集团提交的华风家俱公司与北亚公司于2007年4月28日达成的《备忘录》记载，为保障华风家俱公司借款资金（22112825元）的安全，北亚公司同意以商品房销售给华风家俱公司的形式为华风家俱公司的上述资金进行担保，为此签订了《商品房销售合同》并办理了预售联机备案手续。并且就《商品房销售合同》履行达成的谅解中亦说明北亚公司同意交付（过户）给华风家俱公司，同时华风家俱公司正式放弃主张借款的权利。

　　综合以上证据，能够证明案涉《商品房买卖合同》签订目的是为了保证华风家俱公司借款的资金安全而以案涉房屋作为担保，且直至2007年4月华风家俱公司才承诺放弃主张借款的权利。一审法院于2006年11月30日作出裁定查封案涉房产，故在人民法院查封时，案涉《商品房买卖合同》的性质属于对华风家俱公司借款的担保，双方当事人并未形成真实的房屋买卖合同关系。在人民法院查封之后，无论华风家俱公司是否形成以物抵债或者以借款转变为购房款，都不能改变案涉《商品房买卖合同》的性质。一审判决认定华风家俱公司与北亚公司在人民法院查封之前已经形成合法有效的房屋买卖合同关系，认定事实不清，本院予以纠正。另外，关于华风家俱公司提出上述查封未在登记机关进行登记，不发生法律效力的问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定，未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。故案涉房产的查封是否办理了登记，并不影响查封的效力。华风家俱公司的该项主张，本院不予支持。

　　（二）华风家俱公司对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益

　　依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，本案审理的是案外人华风家俱公司对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益，即在人民法院对案涉房屋采取查封措施时，华风家俱公司对案涉房屋享有何种权利，能否排除北亚公司对案涉房屋享有的权利。首旅集团、华风家俱公司均对依据《执行异议和复议规定》第二十八条认定华风家俱公司对案涉房产的权利能否排除执行提出了诉辩意见。本院综合分析认为，执行异议案件的审查与执行异议之诉案件的审理并不相同，《执行异议和复议规定》第二十八条作为本案审理的参照依据，该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并有效。本案中，虽然北亚公司与华风家俱公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同是为华风家俱公司借款的归还提供的一种担保，案涉借款行为与《商品房买卖合同》之间的关系直至案涉房屋被人民法院查封并未发生改变。故基于对案涉《商品房买卖合同》法律性质的认定，其相应的法律后果并非案涉房屋产权变动。华风家俱公司并不具备案涉房屋买受人的主体身份，案涉《商品房买卖合同》并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的要件实质。一审法院认定案涉《商品房买卖合同》合法有效符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定，适用法律错误，本院予以纠正。如上所述，在人民法院对案涉房产查封时，华风家俱公司与北亚公司签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思是为华风家俱公司的借款资金安全提供保障。华风家俱公司对案涉房屋享有的是案涉房屋可以作为一般责任财产申请执行的权利。该权利的属性并非所有权、他物权或应受特别保护的债权，而案涉房屋的所有权人是北亚公司。因此，华风家俱公司（案外人）对案涉房屋享有的权利不能排除人民法院对作为案涉房屋所有权人的北亚公司（被执行人）的执行。

关联法条

　　《民事诉讼法》

　　第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

　　旧《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释〔2015〕18号】

　　第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

　　新《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》【法释〔2020〕6号】（自2020年8月20日起施行）

　　第二十四条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

　　按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》【法释〔2015〕5号】

　　第三百一十三条 对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

　　（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；

　　（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释【法释〔2008〕13号】

　　第十五条 案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】

　　二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【法释〔2004〕15号】

　　第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

案例索引

　　《北京首都旅游集团有限责任公司、黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书》【最高人民法院（2019）最高法民终1548号】

关联案例

　　①当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保的，双方之间并无真实的房屋买卖意思表示，不存在房屋买卖关系，其（案外人）并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】二十八条的规定，并不享有足以排除强制执行的实体权利，不得排除案涉房屋的强制执行。

　　案例一：《姜文中、洪顺富再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2020）最高法民申1610号】，本院经审查认为，（一）关于原判决认定姜文中对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益是否正确的问题。本案系姜文中提起的案外人执行异议之诉，根据执行异议复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，关于姜文中与金晖公司在人民法院查封案涉房屋之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。经查，姜文中主张其享有民事权益的房屋为登记在金晖公司名下的位于吉星路与建设路交叉口金和天下9号栋以及10号栋共计十三套房屋（以下简称异议房屋）。在娄星区法院2015年7月16日针对上述异议房屋作出（2015）娄星民保字第142号民事裁定予以查封之前，姜文中与金晖公司曾于2013年3月11日签订二份《商品房买卖合同》。其中，第一份《商品房买卖合同》约定由姜文中购买金晖公司开发建设的商品房七套，分别是9号栋*，*，*，*，*，*，*，七套房屋房款合计5056480元。第二份《商品房买卖合同》约定由姜文中购买金晖公司开发建设的商品房七套，分别是10号栋*，*，*，*，*，*，*，七套房屋房款合计4891232元。但是，根据洪顺富提供的《有关金晖置业若干事项的协议书》约定的内容，异议房屋系金晖公司用于抵偿应付袁铁波的款项，并非出售给袁铁波。虽然《有关金晖置业若干事项的协议书》系复印件，但根据原审查明事实，不仅袁铁波与洪向东、金晖公司三方于2014年6月3日签订的《金晖公司股东股份转让协议》以及金晖公司与付聪、付艳、姜文中四方于2015年5月25日签订的《债权转让协议》可以相互印证姜文中、袁铁波、金晖公司等七方曾于2014年5月21日签订《有关金晖置业若干事项的协议书》且该协议亦由各方实际履行，且原审审理期间，姜文中于2019年10月17日提交的《补充意见（针对2019年10月9日质证）》中陈述：“姜文中于2013年2月5日、2月20日、2月26日陆续借给金晖公司210万元、100万元、150万元共计460万元，当时约定了2分利息，在金晖公司做了挂账处理。金晖公司还需要借款，但姜文中感觉有风险，所以和金晖公司商量以房屋买卖的方式提供资金，双方谈好购房价格后，于2013年3月11日签订了《商品房买卖合同》，并且同日姜文中向金晖公司转账540万元，注明是房款。”由此可知，虽然姜文中与金晖公司签署了二份《商品房买卖合同》，由姜文中购买金晖公司开发建设的包括异议房屋在内的十四套房屋，但是，根据本案现有证据，双方之间并无真实的商品房买卖意思表示。姜文中在再审审查期间亦未提供足以推翻原判决关于《有关金晖置业若干事项的协议书》真实有效认定的反驳证据。故原判决在综合考量本案全部证据后认定《有关金晖置业若干事项的协议书》的真实性以及部分内容得以履行，并依据该协议书进一步明确姜文中与金晖公司之间签订的二份《商品房买卖合同》的真实性和合法性不足以认定，并不缺乏证据证明。此外，二份《商品房买卖合同》约定的十四套房屋总房款合计9947712元，虽然姜文中于《商品房买卖合同》签订当日向金晖公司转账540万元并注明房款，且主张其在《商品房买卖合同》签订前一个月内累计支付的460万元亦属于案涉房屋的购房款。但是，承前所述，姜文中已自认其于2013年2月5日、2月20日、2月26日累计支付给金晖公司460万元的款项性质为借款。姜文中虽主张异议房屋剩余房款系由其对金晖公司享有的前述借款本金460万元及相应利息予以冲抵。但是，本案中，姜文中并未举证证明金晖公司欠付的具体利息数额。并且，《商品房买卖合同》约定的十四套房屋的总房款为9947712元，而姜文中主张的其已付房款540万元以及用于冲抵剩余房款的借款本金460万元总计为1000万元，已超合同约定的总房款，姜文中对此亦未能说明合理理由。因此，本案现有证据亦不足以证明姜文中已就异议房屋支付了全部价款。综上，姜文中关于原判决认定基本事实缺乏证据证明和适用法律错误的申请再审理由，理据不足，不能成立。

　　案例二：《杨连飞、杨益新再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2019）最高法民申4757号】，本院经审查认为，判断买受人享有的民事权益是否足以排除强制执行，可参照适用《执行异议与复议规定》的审查判断标准。在金钱债权执行中，若买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议符合《执行异议与复议规定》第二十八条规定的四项条件，则可排除执行。其中该条第一项规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，是审查判断买受人是否享有足以排除执行民事权益的基础和前提。本案中，杨连飞、杨益新针对案涉房产在人民法院查封前没有和秦家桢签订合法有效的书面买卖合同，不享有足以排除强制执行的民事权益。

　　（一）根据本案已经查明的事实，买受人杨连飞与秦家桢签订两份买卖协议，其中2017年3月20日签订《房屋买卖协议》的真实意思并非为了买卖房屋，而是为借贷提供担保，系名为买卖、实为担保的合同，杨连飞、杨益新对此亦无异议；第二份协议系落款时间为2017年10月1日的《房屋买卖补充协议》，该补充协议具有明确的买卖案涉房屋的意思表示，并将原约定的房屋价款由400万元调整为450万元，但落款时间系倒签，实际签订时间为2017年11月7日。而在此前的2017年10月24日,江苏省南通市中级人民法院已经作出（2017）苏06财保30号民事裁定，向南京市不动产登记中心送达协助执行通知，预查封了秦家桢名下的案涉房屋。虽然《房屋买卖补充协议》具有买卖房屋的意思表示，但是因其签订时间在法院查封之后，规避执行的意图明显，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项规定的情形。杨连飞、杨益新申请再审中并无新的证据足以推翻二审判决关于《房屋买卖补充协议》系倒签的事实认定，二审判决结合案涉房屋约定售价与原购买房价之间的较大差距，未支持杨连飞、杨益新的执行异议请求，并无不当。

　　案例三：《方卓君与中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司二审民事判决书》【最高人民法院（2016）最高法民终370号】，本院认为，另外，该《备忘录》还表明，红枫房产公司确实存在因融资而签订房屋销售合同的情形。方卓君虽不承认其与林献荣存在借贷关系，但其无法解释与红枫房产公司签订房屋购销合同前即向林献荣划款1000万元的款项性质，也无法解释其与红枫房产公司所订《商品房购销合同》及《补充协议书》中有关款项支付均以其款项划付林献荣为准之约定。据此，红枫房产公司主张其签订房屋购销合同实为方卓君等人的债务提供担保，具有可信性。第四，结合红枫房产公司有关资金链断裂债务无法及时偿还、房屋未经竣工验收以及涉案房屋于2012年8月1日、8月2日即被中信信托公司申请查封之情况，方卓君所持购房款收据（2011年12月20日）、房屋确认书（2012年12月28日）及房屋预售网签备案等，实有以房屋买卖形式保证债权实现或排除强制执行的目的，亦难以证明双方存在真实的房屋买卖关系。第五，方卓君虽认为其与红枫房产公司存在民间借贷关系亦不影响之后双方成立房屋买卖关系，但其并未举示借款合同和借贷关系转化为房屋买卖关系的相应证据。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，方卓君主张其与红枫房产公司存在房屋买卖关系，证据不足；其据此主张排除强制执行，无事实及法律依据。如方卓君与红枫房产公司存有纠纷，可以另寻法律途径解决。

　　系列案：（2016）最高法民终369号；（2016）最高法民终371号；（2016）最高法民终372号；（2016）最高法民终373号；（2016）最高法民终374号；（2016）最高法民终692号。

　　案例四：《黄国勤与中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷二审民事判决书》【最高人民法院（2016）最高法民终694号】本院认为，本案争议的焦点问题是：黄国勤阻却强制执行江苏省高级人民法院（2012）苏执字第0006-4号执行裁定的理由是否成立。红枫公司与黄国勤虽然签订《商品房购销合同》、红枫公司亦向黄国勤出具购房款收据，但是综合本案事实不足以认定双方存在商品房买卖合同关系，理由如下：

　　第一，红枫公司与黄国勤约定的房屋价格过低，与正常的商品房交易价格不符。红枫公司与黄国勤就案涉房产签订两份《商品房购销合同》（合同号分别为2011023507、2011023512），并办理了网签备案手续，另签订《补充协议二》明确约定两套别墅（1601号、1602号）网签备案登记的价格不再适用，实际房屋总价为每套700万元。双方约定的房屋价格应以《补充协议二》为准，据此计算的房产价格不足10000元/平方米。而根据查明事实，该地段别墅的价格在20000元/平方米，双方约定的购房价格明显不符合市场行情。

　　第二，黄国勤主张已实际支付购房款收据载明的全部款项，依据不足。（略）除购房款收据外，黄国勤未提交其他证据予以佐证，且与1400万元的交付方式（转账）与收款人（朱连平）均不一致。黄国勤实际支付的款项仅为1400万元，与《补充协议二》约定的金额相符。

　　第三，朱连平在公安机关供述用预售网签形式向黄国勤等人借款。（略）朱连平在公安机关的询问笔录中，陈述其以预售网签形式为黄国勤等6人做抵押，借4300万元。以1400万元的价格抵两套别墅给黄国勤。

　　第四，陈秀兵在公安机关陈述朱连平用三套别墅向黄国勤抵押贷款。（略）

　　第五，黄国勤收取红枫公司五套公寓房，而未举证证明支付购房款。（略）

　　上述事实和证据可以相互印证，证明红枫公司与朱连平通过预售网签方式向黄国勤借款，款项支付给朱连平。红枫公司另以公寓房折价向黄国勤支付利息。红枫公司与黄国勤签订《商品房购销合同》及《补充协议二》系为保障黄国勤的融资债权实现，黄国勤不属于查扣冻规定第十七条规定的无过错的购房者，不享有优先其他债权的权利。黄国勤主张排除法院的强制执行，无事实和法律依据。

　　②当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保的，借贷担保的隐匿意思表示仅在当事人之间产生合同效力，其（案外人）并不享有排除对房屋强制执行的实体权利，不得排除案涉房屋的强制执行。

　　案例五：《毛来华、林福汉执行异议之诉再审民事判决书》【最高人民法院（2016）最高法民再113号】，本院认为，（二）林福汉的执行异议是否具备阻却执行的条件。在案涉《房屋买卖合同》只是债权担保的情况下，债权人林福汉实现债权的方式应当是在刘宣求债务履行期限届满后，向其主张债权，在刘宣求拒不还债或者无力还债的情况下，林福汉方可就《房屋买卖合同》项下的房产主张权利，以担保其债权的实现。但由于当事人的这一隐匿意思表示仅在当事人之间产生合同效力，且林福汉、刘宣求并未就以案涉店面为借款设立担保进行登记，故林福汉并未就案涉店面享有所有权或者担保物权，尚不能构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”，故根据该解释第十九条之规定，林福汉的异议理由不能成立，本院驳回其“停止对案涉店面的执行，解除对案涉店面的查封”的诉求。

　　③当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保的，购房人承诺如果开发商（卖房人）在约定的期限内还款就解除案涉《商品房买卖合同》，有违商品房交易常理，法院不能认定购房人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。（笔者注：该案中最高法院在裁判理由中竟然未直接引用执行异议复议第二十八条，但在具体理由中就该条排除执行的法定条件进行擦边论证，太绕了）

　　案例六：《孙德莉、营口河海新城房地产开发有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》【最高人民法院（2017）最高法民申914号】，本院认为，本院经审查认为，根据孙德莉的再审申请，本案审查的重点是：原审判决驳回孙德莉关于停止执行案涉72套房屋的诉讼请求，是否存在认定案件基本事实缺乏证据证明，适用法律错误的情形。

　　根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，孙德莉提起本案诉讼，请求停止对案涉72套房屋的执行，应举证证明其对该72套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据原审查明的事实，孙德莉与丽湖地产公司于2011年5月16日签订72份《商品房买卖合同》，向丽湖地产公司购买案涉72套房屋。合同签订当日，丽湖地产公司出具《说明》，内容为：孙德莉购买“丽湖名居”72套房屋，总购房款为14053410元，实收1400万元，免收53410元。营口市房地产交易管理中心对孙德莉购买的72套房屋出具的《商品房销（预）售备案登记表》载明，房屋单价为每平方米2800元；丽湖地产公司股东会决议记载，该公司同意以每平方米1500元向孙德莉出售72套房屋，为了稳定市场价格，以每平方米2800元进行登记备案。孙德莉申请再审载明：“再审申请人与被申请人丽湖地产约定：如果丽湖地产返还其1400万元购房款这一条件成就，则商品房买卖合同解除，反之如果丽湖地产没有返还其1400万元购房款，则商品房买卖合同继续履行。”从上述事实看，虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定了房屋买卖的主要条款，但孙德莉作为买受人反而承诺如果出卖人丽湖地产公司在约定的期限内向其支付1400万元就解除案涉《商品房买卖合同》，有违商品房交易常理。孙德莉购买共计72套商品房，显然也并非为了用于居住。而且，在辽宁省营口市中级人民法院查封之前，孙德莉并未合法占有案涉72套房屋，且购买房屋的实际价格与在营口市房地产交易管理中心备案的价格相差巨大。孙德莉主张商品房备案登记与预告登记具有相同的法律效力，亦缺乏法律依据。因此，不能认定孙德莉对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决驳回孙德莉的诉讼请求，认定事实和适用法律并无不当。

　　④《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】第二十八条保护的是真实的购房人，当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保的，其（案外人）对案涉房屋并不享有排除执行的合法权益，法院对本案并无再依据执行异议和复议规定第二十八条逐一进行审查的必要。

　　案例七：《吴庆华、四川省蜀通建设集团有限责任公司案外人执行异议之诉二审民事判决书》【四川省高级人民法院（2020）川民终62号】，本院认为，二、关于吴庆华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。

　　蜀通公司申请执行的债权为一般债权。案外人吴庆华主张依据执行异议和复议规定第二十八条，其基于房屋买卖关系对案涉房屋享有的物权期待权应当予以优先保护，请求阻却执行。本院认为，执行异议之诉的目的是要解决案外人对执行标的享有的实体民事权益是否足以排除强制执行的问题。目前，由于法律、司法解释对于执行异议之诉中案外人享有的足以排除强制执行的民事权益的类型、范围及条件等尚无明确规定，对案外人就执行标的所主张的足以排除强制执行的民事权益的判断标准，可以参照执行异议审查程序中对案外人实体权利的判断标准进行审查。执行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条意欲保护的是真实的购房人，在吴庆华能够举证证明其是真实的购房人，对案涉房屋享有的权益同时符合以上要件时，才能够产生阻却执行的效果。

　　本案中，吴庆华、李时会、李保华于2014年6月13日与集洲公司签订《商品房买卖合同》，在如此大批量的交易尚未支付任何款项的情况下，该44份合同均于同月17日办理备案登记，不符合常理。合同备案登记后的次日，即2014年6月18日，三人分别与集洲公司签订《补充协议》，其第五条、第六条、第七条内容表明，集洲公司只要返还吴庆华、李时会、李保华支付的购房款及违约金后，集洲公司即可解除合同、收回所销售的房屋。该约定反映出集洲公司签订《商品房买卖合同》时的真实意思并不是转移房屋所有权于吴庆华、李时会、李保华；该三人签订《商品房买卖合同》时的真实意思也不是通过支付购房款而取得房屋所有权，而是为了确保集洲公司全部返还购房款及违约金。在集洲公司不能履行返还全部购房款并支付违约金时，应将房屋所有权转移于吴庆华、李时会、李保华，三人据此受偿。因此，合同确定的权利义务关系符合让与担保的法律特征。

　　同时，盛鸿公司与集洲公司在2011年-2014年期间存在大量借款资金往来，吴庆华、李时会、李保华与盛鸿公司存在高度关联关系，对盛鸿公司与集洲公司借款、利息债权的利益具有一致性。根据本院已经生效的（2018）川民终1108号民事判决认定的事实，案涉购房合同签订时，集洲公司对盛鸿公司负有大额债务，在此情形下，吴庆华、李保华和李时会再另行支付大额款项、一次性购买多套房屋不符合常理。

　　综上，本院认为，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，综合案涉购房合同对权利义务的安排以及吴庆华、李保华、李时会与盛鸿公司的关联关系、前期资金往来等情况看，本案认定上诉人与集洲公司之间并非真实的房屋买卖关系，而是民间借贷关系背景下对借款债务设立的让与担保，更具有合理性。上诉人对案涉房屋并不享有排除执行的合法权益。在此基础上，本案无再依据执行异议和复议规定第二十八条逐一进行审查的必要。

　　系列案：（2020）川民终56号；（2020）川民终58号；（2020）川民终59号；（2020）川民终64号；（2020）川民终60号；（2020）川民终66号；（2020）川民终68号；（2020）川民终63号；（2020）川民终69号；（2020）川民终61号；（2020）川民终65号；（2020）川民终55号；（2020）川民终67号；（2020）川民终70号；（2020）川民终71号。

　　⑤当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保的，双方并不存在真实的房屋买卖关系，其（案外人）不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】第二十八条所规定的四项条件，不得排除对案涉房屋的强制执行。（笔者注：此时案外人并非真实购房人，足以证明不得排除强制执行；该案中法院仍将执行异议和复议规定第二十八条规定的四项条件全捋一遍，画蛇添足）

　　案例八：《车桂芹、张哲案外人执行异议之诉二审民事判决书》【辽宁省高级人民法院（2020）辽民终316号】，本院认为，本案是案外人执行异议之诉，审理的核心问题为：车桂芹对作为执行标的的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，车桂芹主张在涉案房屋被查封之前，其与圣丰公司已签订《商品房买卖合同》，交付购房款并占有房屋。

　　本院注意到圣丰公司早在2009年3月23日即以与张哲就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并开具《收款收据》的形式作为担保，向张哲借款的情况，也注意到圣丰公司于2012年12月10日，向车桂芹借款300万元，当日又与车桂芹签订价款为3,373,752元的涉案《商品房买卖合同》并开具收款收据的情况，二者外观情形相近。故张哲抗辩认为车桂芹与圣丰公司签订的《商品房买卖合同》不是真实的买卖合同，而是因圣丰公司向车桂芹借款，以签订房屋买卖合同的形式为借款进行担保，这并非没有依据。结合本案并无充分证据证明车桂芹已支付涉案《商品房买卖合同》项下购房款的情况，一审法院未确认车桂芹与圣丰公司存在真实的房屋买卖关系，亦并无不当。

　　对车桂芹是否在法院查封前已占有涉案房屋问题，车桂芹未能提供证明其在法院查封之前已使用涉案房屋的有力证据，也未能提供证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋，能够控制和管理涉案房屋的有力证据。（略）

　　由此可见，车桂芹就涉案房屋提出的执行异议，不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四项条件，该异议缺乏事实根据和法律依据，不能成立。车桂芹对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。